各乡镇人民政府，各委、办、局、服务中心、总公司，有关企事业单位：
《新宾满族自治县出售公有住房暂行办法》业经抚顺市住房制度改革与住宅建设领导小组审批同意，现印发给你们，请认真组织实施。工作中具体问题请与县房改办联系。我县以前的有关规定与本办法不一致的，一律按本办法执行。本办法自1996年10月1日起施行。
一九九六年九月二十七日
抄送:县委办、人大办、政协办、纪委、法院、检察院
新宾满族自治县出售公有住房暂行办法
第一条 为深化我县城镇住房制度改革，建立由国家、单位、个人三者合理负担的住房建设投资新体制，推行住房以按劳分配为主的货币工资分配方式，实现住房商品化、社会化，加速住房建设，满足城镇居民的住房需求。根据《新宾满族自治县深化城镇住房制度改革实施方案》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法的适用范围
本办法适用于县属各镇及独立的工矿区
第三条凡在上述区域内的公有住房，除不宜出售的外，产权单位均可向职工出售。职工购买现住房，坚持自愿原则。新建公有住房和腾空的旧住房，均实行先售后租，优先卖给住房困难户。
第四条 未建立住房公积金的单位，不得以成本价或标准价向职工出售公有住房。
第五条 （1）向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价；向中低收入职工家庭出售公有住房，实行成本价或标准价。
（2）新建住房的成本价包括：住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、小区配套费（包括煤气、给排水、供电、供暖、道路、通讯）、管理费、贷款利息和税金。
1996年出售的新砖混结构住房，成本价每平方米建筑面积610元。
旧房成本价，按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限按50年）计算，折扣率为2%。使用年限超过30年的，按30年计算。购买现住房折扣率为成本价减去标准价中的抵交价部分余额的5%。工龄折扣额，按抵交价除以65年（男职工35年，女职工30年）计算。1996年年工龄折扣数额为3元。
成本价房实际售价的计算公式
实际售价—（成本价士地段调节差价—折旧额）X（1±各项调节系数之和）—工龄折扣额—现住房折扣额）X（1—一次性付款折扣率—认购住房债券折扣率）。
（3）住房标准价，按负担价和抵交价之和计算。
一套建筑面积为56平方米标准新房的负担价，1996年为全县城镇双职工年平均工资的3倍，2000年达到3.5倍（职工年平均工资以当地统计部门公布的上年职工年平均工资为准）。旧房的负担价，按出售当年新房负担价成新折扣（折旧年限为50年）计算。
1996年以标准价购房，年折旧率为1.5%，使用年限超过30年的按30年计算。新房抵交价，按双职工65年（男职工35年、女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。旧房的负担价，按售房当年新房负担价成新折扣（折旧年限为50年）计算，使用年限超过30年的以30年计算，经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。
1996年楼房标准价每平米建筑面积为490元，其中：负担价为300元，抵交价为190元。现住房折扣率为负担价的5%，1996年年工龄折扣额为3元。
标准价房实际售价的计算公式
实际售价=｛（标准价—年工龄折扣额X夫妇双方建立公积金前工龄之和）X（11—年折旧率X已竣工使用年限）X（1±各项调节系数之和）—负担价X现住房折扣率）｝X（1—一次性付款折扣率—认购住房债券折扣率）。
（4）市场价计算公式为：
A=建筑面积X上年商品房单价
B=A÷80年X已用年限
市场价=（A-B）X（1+5-10%）
平房住宅一律按市场价一次性出售，其最低售价标准为：砖木结构每平方米建筑面积260元，其它结构为180元。环境率为±20—120%。
（5）楼房最低限价为每平方米建筑面积120元。
（6）售房的成本价、标准价、年工龄折扣数额、现住房折扣率、旧住房年折旧率、认购住房债券折扣率、一次性付款折扣率，由县房改办逐年核定，报市房改办批准后公布执行。
第六条售房和付款规定
（1）公有住房的出售必须按下列程序办理①由产权单位制定售房计划，报经县房改办审批后，发给《出售住房许可证》；②持房屋产权执照和《出售住房许可证》，到本地房产管理部门办理交易手续，③经县专业评估委员会评估定价并交纳有关税费后，由本地房产管理部门颁发房屋产权证。
未设房产管理部门的镇，可由镇政府指定部门代为办理。
（2）职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。超过县规定住房标准的部分，则实行市场价。
（3）职工购买公有住房可一次付款，也可分期付款。分期付款新房首次付款不得低于实际售价的30%，付款期限不得超过10年，旧房首次付款不得低于实际售价的50%，付款期限不得超过5年。
分期付款计收利息，利率按政策性抵押贷款利率确定。
第七条 公房出售的有关折扣及税费政策
（1）职工以成本价或标准价购买公有住房，一次付清房款的，给予20%的付款折扣。分期付款的，对新房首次付款超过实际售价30%，旧房超过实际售价50%的，每多付实际售价10%，分别给予实际售价2%、3%的折扣。足额认购住房债券的给予实际售价的2%折扣。
（2）产权单位以标准价或成本价出售给职工的公有住房，暂免营业税和企业所得税。
（3）产权单位以标准价或成本价出售公有住房免征土地增值税。
（4）个人以标准价购买的公有住房用于自住的，其个人出资部分可免征房产税，属于单位出资的部分照征房产税。
（5）职工按标准价或成本价购买的公有住房用于自住，其土地使用权归个人所有，可免征土地使用税。
（6）职工按标准价购买公有住房，在规定住房标准面积以内的可免征契税，免税照顾每户只能享受一次。
（7）对职工首次以标准价或成本价购买的公有住房，免收房产交易费。
第八条 产权界定按《新宾满族自治县城镇住房产权界定的暂行规定》执行。
第九条 职工以市场价购买的公有住房，可依法进入市场交易，在按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
第十条 职工以成本价购买的公有住房，允许依法进入市场交易，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
第十一条 职工以标准价购买的公有住房，具有占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。可依法进入市场出售或出租，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权。原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自产权比例进行分配。
第十二条 职工购买的公有住房，按规定出售、出租、赠与、继承、转让时，应按国家规定缴纳有关税费，办理有关手续。
第十三条 公有住房出售收入全部留归原住房产权单位，存入住房资金管理中心在指定银行开立的公有住房出售收入专户，按照“统一管理、专户储存、权属不变、定向使用”的原则进行管理。
第十四条 售房收入中要提取一定比例，做为售后维修管理基金。
第十五条 售房款坚持专款专用，实行审批管理制度。售房款使用时，由单位提出计划，经县房改办和县住房资金管理中心审批后使用。
第十六条 公有住房售后的维修养护管理按《新宾满族自治县公有住房售后维修养护管理暂行办法》执行。
第十七条 单位出售公有住房，按国家有关规定提取折旧费。
第十八条 公房后的暖气费，按原规定执行。
第十九条 凡享受房优惠政策购买的公有住房，均由售房单位建立售房档案，载入职工个人档案中，同时在户口本中加盖“已享受房改优惠政策购得住房”的印记。
第二十条 售房单违本办法规定，低价或未经批准非法出售公有住房，擅自挪用售房资金的，由县房改办、住房资金管理中心会同审计、监察、财政、税务等部门进行检查，视情节轻重分别给予限期纠正、撤销出售、冻结资金、通报批评等处理。
第二十一条 购房职工违反本办法规定，非法出售、出租、转让住房，由售房单位会同监察、工商、税务等部门查处，没收全部非法所得，并视情况退还购房款，收回住房。触犯刑律的，追究其法律责任。
第二十二条 购房职工经批准，擅自改变房屋结构、用途以及由此给他人造成损失的，由售房单位会同公安、城管部门，责令恢复原状、赔偿损失。
第二十三条 在售房工作中，有关人员徇私舞弊、违法乱纪、以权谋私的，由所在单位或上级机关给予政纪处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 被处罚的当事人对处罚决定不服的，可在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十五条 本办法由县住房制度改革领导小组负责解释。
第二十六条 本办法自一九九六年十月一日起实施。
附件:1、新宾镇地段调节系数表
2、住房结构调节系数表
3、住房层次调节系数表
4、住房居室朝向调节系数表
5、室内设施调节系数表
6、新宾镇住房成本价格表
